Cómo invertir en Paraguay desde España sin vivir allí: entrevista con Emilio Espínola, CEO de Altea Desarrollos

Hay una pregunta que se repite entre los inversores que nos escriben: ¿se puede invertir en Paraguay desde España sin vivir allí?

La respuesta corta es que sí.

La larga la tiene alguien que lleva más de una década construyendo en Asunción. Hablamos con Emilio Espínola, fundador y CEO de Altea Desarrollos, y le hicimos las preguntas incómodas.

La playa que no existe. Las calles sin terminar. Los datos de alquiler que a veces parecen marketing. La salida si cambias de idea.

Esto es lo que nos contó, ordenado para leerlo con calma.

Quién es Emilio Espínola y por qué su trayectoria importa

Empezó hacia 2010, como estudiante de arquitectura, dibujando planos para otros arquitectos.

En 2013 fundó una constructora con un socio al 50 %. Al cabo de unos años, el socio se fue y él siguió solo.

Hacia 2015 y 2016 arrancó en paralelo con el desarrollo inmobiliario, primero con dúplex y casas.

Su primer edificio, de 8 unidades, llegó cerca de la pandemia.

Desde ahí, la escala no ha dejado de crecer: 24, 42, 68, 70, 77, 221 y 240 unidades. Ahora lanza uno de más de 400 unidades.

Los edificios de 8, 24 y 42 unidades ya están terminados. El de 68 va por un 70 % de obra, los demás están en construcción y el de 221 empieza obra ahora.

Nos interesa este recorrido por una razón sencilla: en inversión inmobiliaria fuera de España, la trayectoria del desarrollador pesa más que cualquier folleto.

Constructora, desarrolladora y administradora en una sola casa

Emilio lo explica así: en Paraguay son muy pocos los que son a la vez constructora, desarrolladora y holding.

El holding de Altea tiene tres patas: la desarrolladora, la constructora y una administradora de propiedades.

La administradora gestiona reventas y alquileres, tanto de unidades propias como de clientes.

Ya está operando. Hoy administra tres condominios propios y dos de terceros, además de unidades individuales de particulares.

Él ve dos ventajas claras.

La primera es la eficiencia. Controlan terreno, proyecto, permisos, obra, venta, posventa y administración dentro de la misma estructura.

Esa eficiencia se reinvierte en el producto o en precios más competitivos.

La segunda es el control y la agilidad.

Una promotora que subcontrata tiene que pedir reunión con el project manager. Él tiene el departamento de obras a 10 metros de su despacho y resuelve un problema en 10 minutos.

¿Son reales los datos de alquiler en Paraguay?

Es la duda más habitual. Y razonable.

La ocupación media que ven ronda el 80 o 85 %, según el proyecto y la zona.

Vale tanto para alquiler temporal como para larga estancia.

Emilio confirma además que lo que se ve en plataformas tipo AirDNA coincide con lo que obtienen ellos.

No por ello presenta el mercado como un camino sin ciclos. Todo mercado los tiene.

Se define como «una persona de números» y cree que esta demanda se mantendrá al menos 8 años más.

Ve un escenario muy lejos de una burbuja. Como mucho, dice, el mercado madurará y se reacomodará un poco.

Rentabilidad neta real: lo que dan las unidades que ya gestionan

Aquí conviene fijarse en una palabra: neta.

Según Emilio, con datos del día a día de unidades que ya administran, el alquiler tradicional da en torno a un 7 u 8 % neto.

El alquiler temporal (Airbnb) se mueve entre el 12 y el 15 % neto, aproximadamente.

Son cifras que presenta como cap rate, es decir, después de gastos.

La operadora de Altea cobra un 20 % en corta estancia y un 10 % en larga estancia.

Cobra en función de lo que produce la unidad. Si no se alquila, no hay comisión.

Además, el propietario conserva toda la libertad para cambiar de estrategia o usar el piso unos días o un mes.

Son datos de la propia operadora, no una promesa de resultado. Conviene tratarlos como lo que son: referencias reales, no garantías.

Por qué Paraguay y por qué ahora

Emilio recomienda un ejercicio simple: busca fotos del «antes y después» del eje corporativo de Asunción, en la zona del Shopping del Sol.

Hace diez años había casas y zonas verdes. Hoy está lleno de edificios corporativos y hoteles.

Detrás ve la economía, mucha inversión privada y una carga impositiva baja que el país mantiene desde hace décadas.

También han crecido la infraestructura, los servicios y, sobre todo, la demanda, tanto local como de nuevos residentes.

Qué atrae al inversor español

Le preguntamos qué encuentra aquí que en España no tiene. Esto respondió:

• Libertad y respeto a la propiedad privada.
• La fiscalidad del «10-10-10»: IVA, IRP e impuesto de sociedades al 10 %.
• Un clima de emprendimiento propio de un mercado emergente.
• Un PIB que se ha multiplicado por 5 en 20 años.
• Una población joven: el 75 % tiene menos de 45 años.

Lo que dicen las fuentes sobre la fiscalidad paraguaya

El esquema fiscal se confirma en fuentes públicas: el IVA general es del 10 % y el impuesto a la renta empresarial también.

Para viviendas, el IVA en la adquisición y el alquiler baja al 5 %.

En renta personal, las rentas del capital tributan al 8 %, y los servicios personales tienen tramos progresivos del 8 al 10 %.

El «10-10-10» es, por tanto, una buena síntesis, aunque con matices que conviene revisar con un asesor fiscal.

En cuanto al crecimiento, las proyecciones publicadas en 2025 colocaban a Paraguay como la segunda economía más dinámica de la región.

El efecto timing: de 1.000 a 1.300 USD el metro cuadrado

España es un mercado maduro. Paraguay está empezando.

Emilio lo ilustra con un ejemplo concreto.

El terreno de su edificio de 77 unidades, en la zona más cara de Asunción, lo compró hace unos 22 meses a 1.000 USD/m².

Hace poco compró otro similar, en la misma zona, a 1.300 USD/m².

Eso supone casi un 30 % de subida en dos años.

Detrás de ese ritmo ve inversión en infraestructura, servicios e industrialización.

Destaca el Corredor Bioceánico, que unirá el Pacífico y el Atlántico pasando por Paraguay.

A eso suma la energía más barata de la región, la población joven, una fiscalidad atractiva y la Ley de Maquila.

Sobre el Bioceánico hay un dato de obra reciente: el puente que unirá Carmelo Peralta (Paraguay) con Puerto Murtinho (Brasil) reportaba un 76 % de ejecución, según el Ministerio de Obras Públicas.

Tendrá 1.294 metros de longitud.

No es una promesa en un plano. Es una obra en marcha.

Las objeciones típicas sobre invertir en Paraguay, sin esquivarlas

«Paraguay no tiene playa»

Emilio no lo discute: «nos falta mar, lastimosamente».

Pero el país atrae otro perfil, el del inversor y el turista ejecutivo, con estancias de semanas, meses o años.

Además, llegan eventos que antes no tenía: dos ediciones del Mundial de Rally, los Panamericanos, partidos del Mundial 2030, convenciones bancarias y la sede de la CONMEBOL.

Y hay turismo de río, por ejemplo, en Encarnación.

«Faltan aceras y calles»

También aquí coincide con la crítica.

Falta infraestructura y la inversión privada va más rápido que la pública.

Pero el Estado está acelerando, con dos o tres obras grandes al año: un viaducto de 4 km, el Bioceánico y otras.

Para él, es un buen indicio.

«Esto puede ser una burbuja inmobiliaria»

La comparación que hace es con Panamá.

Cree que Paraguay está hoy donde estaba Panamá en 2008 o 2010.

Allí la inversión privada fue tan explosiva que adelantó a la infraestructura y, antes de la pandemia, hubo algo de sobrestock.

Luego el mercado se reacomodó, lo absorbió y entró en una segunda fase de crecimiento más tranquila.

Ve a Paraguay muy similar, aunque con menos euforia todavía.

El crédito hipotecario: la palanca que aún no ha llegado

Emilio señala un dato que cambia la lectura del mercado.

Según él, el crédito hipotecario en Paraguay equivale a un 3 % del PIB, cuando en un mercado maduro debería ser al menos un 20 %.

Las fuentes públicas consultadas apuntan en la misma dirección, con cifras aún más bajas: en 2022 el crédito hipotecario no llegaba al 1 % del PIB.

El crédito total al sector privado, en cambio, rondaba el 45 % del PIB a finales de 2024.

La brecha está en la vivienda.

Su previsión es una oleada de compra local a medida que el crédito se haga accesible.

Es una proyección, no un hecho. Pero explica por qué mira la demanda local con tanto interés.

Cómo decide Altea dónde construir

Tienen una cartera diversificada: primera vivienda, segunda vivienda, edificios premium y residencias de estudiantes.

El denominador común son tres condiciones:

• Demanda insatisfecha.
• Buena conectividad y ubicación.
• Potencial de crecimiento.

Buscan zonas donde el crecimiento ya ha empezado.

Por eso repiten en Las Lomas, junto al eje corporativo, la zona premium de Asunción y «validada por el mercado».

Antes de cada proyecto miden oferta y demanda, ocupación de alquileres y números macroeconómicos.

La conclusión es que la zona tiene recorrido para muchos años.

Después solo queda elegir el mejor terreno.

Emilio busca los terrenos él mismo y es muy exigente: esquina, buena orientación solar y frente a una plaza.

Solo había 3 o 4 opciones que cumplieran todo.

KABA Tower by Altea: el proyecto que se lanza ahora

Es la Tower 2, al lado de la Tower 1. Su nombre oficial es KABA.

La idea de partida era no hacer «un edificio más».

Está inspirado en las 7 lomas sobre las que se asienta Asunción, sobre todo la loma donde se fundó el fuerte de Nuestra Señora de la Asunción.

Se apoya en la arquitectura paraguaya antigua y busca «elevar la vara» del mercado.

Emilio la define como la primera torre de Asunción que cuenta una historia.

Tendrá, entre otras cosas, un restaurante de primer nivel con vistas 360° en la última planta.

Está en fase de «Super Early Investor»: las ventas empezaron hace un par de días, primero para su círculo cercano.

La entrega está prevista para 2031.

Desde cuánto se puede invertir y cómo se paga

Se puede entrar desde unos 64.000 USD, aproximadamente.

El plan de pagos es este:

• 20 % de entrada.
• 70 % durante la obra.
• 10 % contra entrega.

Al ser un proyecto largo, las cuotas son bajas: unas 800 o 900 USD al mes.

Es como tener una hipoteca con el desarrollador, sin descapitalizarse de golpe.

Hay mercados que piden un gran aporte inicial. Aquí el esfuerzo se reparte en el tiempo.

Qué tipología de vivienda encaja con cada inversor

• Monoambiente compacto: para quien busca un ticket accesible.
• Monoambiente plus: algo más grande, pensado para un Airbnb más ejecutivo.
• 1 habitación: también funciona bien en Airbnb.
• 1 habitación plus o 2 habitaciones: para quien viaja a menudo a Paraguay y quiere combinar renta y uso propio.

Su recomendación es diversificar.

Por ejemplo, un mono sencillo, un mono plus y una habitación.

Mucha gente compra dos monos y una habitación plus para alojarse cuando viene.

¿Y la revalorización? Qué esperar entre el lanzamiento y la entrega

Sus proyectos rondan de media un 50 % de revalorización desde la etapa inicial hasta la final.

En este podría ser algo más, porque, en sus palabras, «el valor lo pone el mercado».

Es un dato de su trayectoria, no una garantía.

La lógica de entrar pronto es otra: los proyectos icónicos tardan, pero cuando terminan, todos quieren vivir ahí.

Y cuando todos quieren estar, el precio sube.

Entrar pronto significa tener patrimonio en un ícono.

Tres pilares sostienen su método:

1. Proyectos atemporales, clave para un patrimonio.
2. Valor agregado donde el mercado realmente lo valide: amenities, terreno en esquina y lobby a doble altura.
3. Rentabilidad desde la eficiencia que da el holding.

¿Y si quiero salir antes de terminar de pagar?

Es la pregunta que menos se hace y la que más debería hacerse.

Emilio no la esquiva: «toda inversión tiene que tener siempre una salida».

En Altea, a partir del 30 % de obra, el propietario puede vender libremente.

Se hace mediante una cesión de derechos.

La deuda de las cuotas pasa también al comprador.

Además, ellos ayudan a revender: incorporan la unidad a su equipo comercial, la venden al mejor precio posible y cobran una comisión.

La facilidad de venta depende del proyecto.

Por eso insiste en diversificar: monoambientes en zona premium para renta temporal, unidades en segundo anillo para público local y otras zonas como Recoleta, donde también tienen proyecto.

Comprar desde España sin pisar Paraguay

Le preguntamos si es una inversión pasiva.

Su respuesta fue: «totalmente».

Trabajan con un interiorista que ha diseñado el amueblado de todas las tipologías, con precio cerrado por paquete para quien quiera el servicio.

Además, gestionan la unidad, tanto en alquiler tradicional como temporal.

El proceso se puede hacer entero a distancia:

• El contrato de compra se firma con firma digital, por correo.
• Al terminar la obra, la unidad la recibe una persona de confianza en Paraguay, que puede ser la propia Altea.
• La escrituración posterior, cuando salen las cuentas catastrales, la firma un apoderado mediante poder notarial apostillado.

Ese último paso conviene verlo con un abogado.

Emilio conoce muchos casos hechos así, sin pisar Paraguay.

¿Hace falta ser residente para invertir en Paraguay?

No. Basta con el pasaporte.

Existe además una vía de residencia por inversión, para quien quiera la residencia permanente.

Tener residencia tiene una ventaja fiscal, que compensa sobre todo con varias unidades.

No es obligatoria y se puede tramitar más adelante.

Los requisitos y el importe vigente conviene confirmarlos con un abogado en el momento de decidir.

Qué analizar antes de decidir si dudas desde España

Le pedimos una lista de comprobación para quien aún no lo tiene claro.

Estos son los puntos que recomienda analizar:

• La demanda habitacional: tanto la local como la de nuevos residentes, que conviven.
• La macroeconomía: la reforma impositiva desde 1999 y la gráfica del PIB, siempre en ascenso.
• Las proyecciones: crecimiento, infraestructura y eventos.
• La cultura: gente cálida, trabajadora y que respeta la propiedad privada.
• La comparativa con otros mercados: sobre todo Panamá.
• El crédito hipotecario: todavía incipiente.

No es una lista para convencerse. Es una lista para contrastar.

Conclusión: una oportunidad que se entiende mejor con los números delante

Invertir en Paraguay desde España es viable, y el proceso puede hacerse a distancia.

Pero no es una inversión sin matices.

Hay infraestructura pendiente, un mercado joven y ciclos que vigilar.

A cambio, hay un desarrollador con trayectoria demostrable, un plan de pagos que no descapitaliza y una salida prevista desde el 30 % de obra.

En cualquier caso, las cifras de rentabilidad y revalorización son referencias comunicadas por la propia operadora, no resultados garantizados. Antes de invertir, conviene analizar el proyecto concreto, revisar la documentación contractual y consultar con profesionales independientes.

Globalitae no cobra ningún fee ni comisión al inversor.

Nuestro trabajo es ayudarte a leer estas oportunidades con criterio.

Si quieres escuchar a Emilio explicar todo esto con sus propias palabras, tienes la entrevista completa en nuestro canal de YouTube: «Cómo Invertir en Paraguay Desde España Sin Vivir Allí: Entrevista Real».

Y si prefieres resolver tus dudas concretas, puedes agendar una llamada con el equipo de Globalitae.

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